今年1-6月份，全市房屋销售增速放缓，投资与上年持平，待售面积继续下降；同时存在新开工面积持续下降、资金继续趋紧等问题，为临沂市房地产开发市场后期走势带来不确定性。
一、房地产市场运行的基本情况
（一）商品房销售仍继续增长，但增速继续放缓。今年来我市商品房销售面积增速较高，自上月结束高涨趋势后，本月继续放缓。1-6月全市商品房销售面积380.2万平方米，增长17.5%，增速较上月累计降低12.4个百分点；商品房销售额164.5亿元，增长17%，增速较上月累计降低了14.3个百分点。其中6月当月销售面积73.2万平方米，同比下降1.6%，比5月销售面积下降了15.7万平方米；当月销售额33.1亿元，同比下降1.7%，比5月销售额下降了5.1亿元。1-6月全市商品房单位面积销售均价4327.7元/㎡，比去年同期下降17.8元/㎡。
从房屋用途结构看，住宅销售保持快速增长，商业营业用房销售大幅回落。住宅销售面积340.6万平方米，同比增长23.4%，占销售总面积的89.6%，其中，90平方米及以下销售面积26万平方米，同比下降7.3%，占住宅的7.6%；90-144平方米销售面积207.1万平方米，同比增长49.2%，占住宅的60.8%，144平方米以上面积59.2万平方米，同比增长5.2，占住宅的17.4%。商业营业用房销售面积17.9万平方米，同比下降44%，占销售总面积的4.7%。
从房屋性质看，期房销售增速远远高于现房。全市商品房销售面积中现房销售面积59万平方米，下降0.8%，占全部销售面积的15.5%；期房销售面积321.2万平方米，增长23.9%。
（二）库存继续平稳下降。今年以来待售面积平稳下降,截止6月末，全市待售面积为316.6万平方米，比上年末、第一季度分别下降了31.2、16.6万平方米，同比增长10.8%，增速比上年末、第一季度分别下降了19.6、7个百分点。分类型来看，住宅待售面积同比下降，商业营业用房同比增长。住宅类待售面积167.6万平方米，比上年末、第一季度分别降低了31.6、30.9万平方米；同比下降10.8%，增速较比上年末、第一季度分别降低20.8、9.1个百分点。商业营业用房待售面积为93.1万平方米，比上年同期增加了17.7万平方米、比第一季度下降7.8万平方米。
（三）投资总量与去年持平。1-6月房地产开发完成投资170.5亿元，同去年持平，较上月累计增速提高了0.1个百分点。从房屋用途看，住宅类完成投资121.9亿元，同比下降了3.6%，占全部投资的71.5%。其中90-140平方米投资84.7亿元，同比增长4.5%，占全部投资的69.5%；90平方米以下同比下降19.3%，144平方米以上同比下降17.1%。商业营业用房31.6亿元，同比增长1.2%，占全部投资的18.5%。
二、存在的问题
（一）新开工面积、竣工面积双双下降。说明开发商对房市仍持谨慎态度。1-6月份全市房屋新开工面积348.6万平方米，同比下降26.7%。其中住宅新开工面积为266.8万平方米，同比下降27.2%；商业营业用房新开工面积35.8万平方米，同比下降53.3%。1-6月全市施工面积4280.2万平方米，同比增长6.7%；竣工面积188万平方米，同比下降15.4%。
（二）开发企业资金持续紧张。6月末全市房地产开发本年末实际到位资金小计225.4亿元，同比下降4.8%，比房地产开发投资增速低4.8个百分点，增幅比上年回落19.5个百分点。从到位资金构成看，国内贷款16.2亿元，同比下降18.1%；自筹资金72.2亿元，下降30.1%。银行贷款仍存在一定难度、社会融资风险大、成本高，因此开发企业资金状况还将持续紧张。
（三）投资和销售的结构不匹配。住宅的销售增速为23.4%，投资增速为-3.6%；商业营业用房的销售增速为-44%，投资增速则为1.2%。可见投资和销售的结构不匹配，住房销售较好，但是投资却呈下降趋势。1-6月份住宅销售占全部销售面积的比重为89.6%，而同期开发投资占全部投资的71.5%，二者相差18.1个百分点。投资和销售的结构不匹配，会造成结构性短缺和过剩并存。
三、对下半年全市房地产市场的预期
（一）开发投资需谨慎乐观。1-6月，全市房地产开发三大先行指标中，新开工面积同比下降26.7%，增速较上月下降2.2个百分点；到位资金下降0.2%，增速较上月降低5个百分点；土地购置面积41.3万平方米，同比下降4.1%，增速比上月下降14.4个百分点。到位资金、土地购置面积和新开工面积这三大反映房地产开发投资的先行指标表现一般，在销售逐渐趋缓的形势下，房地产开发投资仍需更谨慎乐观。
（二）销售增速继续放缓。随着我市房产政策的进一步落实，房市销售有望保持增长态势，但需求已集中释放，增速可能将持续放缓。从个人按揭来看，1-6月全市个人按揭贷款53亿元，同比增长了18.4%，说明随着有关政策的落实，市民购买愿望释放比较稳定，今年下半年全市房市销售有望继续保持稳定增长。
（三）库存积压有望进一步化解。从1-6月的全市房地产市场情况看，全市商品房销售增速较高，而施工面积增速继续减缓，库存总量有望得到遏制，待售面积有望进一步减少。
四、几点建议
（一）“以价换量”去库存。在房地产销售增速趋缓给去库存带来的压力下，我市应鼓励开发商推行“以价换量”的销售策略，加快住宅用房和商业用房的库存去化速度，加快企业资金回笼，弱化企业资金风险。与此同时，继续加大货币金融政策支持，降低首付比例，加大金融贷款支持力度和覆盖范围，减少交易环节的相关费用，促进市场成交。同时，要加大市场监管力度，加快交通、学校、医院等配套基础设施建设进度，客观正确地引导媒体舆论信息，促进本地刚性需求和改善性需求合理入市购房。
（二）拓展房地产企业融资渠道。加大对优质房地产企业信贷支持力度，鼓励企业依据自身情况和资金需求多元化多渠道进行融资，除了债券融资、股权融资外，加快推进信托基金、众筹产品、房银联姻等创新举措，同时要注意防范房地产金融风险。
（三）为促进房地产销售稳步增长，需注意以下几点：1、大力推进新型城镇化。我市镇化率较低，在一定程度上也制约了房地产业的发展。应大力推进新型城镇化建设进程，实现公共服务均等化，加快城镇基础设施建设和产业发展，为房地产业健康发展提供基础。2、保障住房刚需和改善性需求。受城市人口增长、居民收入增加等因素的影响，住房刚需和改善性需求会不断增加，这些是房地产市场健康发展的基础。要稳定消费预期，为满足房地产需求创造条件，使房地产业需求平稳释放。3、更好发挥政府服务作用。精简行政审批事项，优化行政审批程序，做好规划管理，提供信息服务，加强房地产质量监管，打击欺诈行为，维护消费者和企业的合法权益。
